martedì 13 ottobre 2020

 


 Il mercato residenziale, come qualsiasi altro settore, ha subìto l’impatto della crisi economica scaturita dall’emergenza sanitaria. Cerchiamo di capire quale sia stato l’effetto covid sui canoni d’affitto nelle principali città italiane. Secondo i dati di idealista, soprattutto nei due principali centri economici del Paese, i prezzi al m2 delle periferie sono cresciuti di più rispetto a quelli del centro. Ecco il focus su Roma, Milano, Torino, Bologna e Firenze.

Il quadro generale, ad agosto 2020, conferma Milano come città con gli affitti medi in città più cari (19 €/m2), seppur con un calo dell’1,7% rispetto a luglio, i valori sono in lieve aumento (0,8%) rispetto allo stesso periodo del 2019. Tra le città prese in esame segue Firenze (15,5 €/m2) che però registra un calo del 6,4% su base annua.

Poco più dietro si piazza Bologna, dove il prezzo medio per un affitto è di 14 €/m2 (in aumento del 5,2% su base annua). A Roma, invece, gli inquilini spendono mediamente 13,8 €/m2 (+4,6% rispetto ai dati di agosto 2019). Decisamente più economici, invece, i prezzi a Torino (8,2 €/m2 e +2,7% rispetto ai valori dello scorso anno). Ma entriamo nel dettaglio, analizzando città per città le differenze tra centro e zone periferiche (ma senza uscire dal Comune).

Roma

Nella Capitale, per affittare un appartamento in centro, servono in media 20 €/m2, ovvero il 9,6% rispetto a quanto ci voleva ad agosto 2019. Mentre la zona in cui i canoni di locazione sono cresciuti di più negli ultimi 12 mesi è quella di Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria. Qui il prezzo medio è di 10,4 €/m2, in aumento del 6,3% su base annua e del 4,5% rispetto a luglio 2020.

Simile la situazione dell’area di Roma est-autostrade (10 €/m2 e aumento del 6,2% rispetto ad agosto 2019). Affitti in sensibile aumento anche per un’altra periferia del quadrante est, seppur nettamente più centrale, come Centocelle-Casilino, dove i canoni si aggirano sui 12 €/m2 (+5,9% su base annua). Appena fuori dal centro, all’Aurelio, la media è di 14,3 €/m2 (+5,8% rispetto a 12 mesi fa).

Milano

Vivere in centro, nel capoluogo meneghino, è decisamente caro. Gli appartamenti si affittano a una media di 25,4 €/m2 (in aumento del 3,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno). Eppure, la zona che è cresciuta di più nel 2020 si trova in periferia. A Baggio, infatti, si registra un +20,5% nei costi d’affitto rispetto ad agosto 2019, un’impennata che assesta i canoni di locazione a 14,2 €/m2.

Valori più o meno in linea con quelli di altre zone periferiche come Certosa (15,8 €/m2 e +5,4%), Vialba-Gallaratese (14,0 €/m2 e +5%), Corvetto-Rogoredo (15,7 €/m2 e +4,8%).

Torino

Tra le città messe sotto la lente di ingrandimento, il capoluogo piemontese è decisamente la più economica. Il prezzo al m2 in centro per gli affitti è di 10 euro in media (+6,7% rispetto a un anno fa). Mentre a crescere maggiormente negli ultimi 12 mesi è la zona di San Donato-Parella (6,6% e 8 €/m2). Segue Cavoretto-Borgo Pocon un balzo del 5,6% (8,9 €/m2). Più contenuta la crescita dell’area Santa Rita-Lingotto-Mirafiori: +1,5% e 7,3 €/m2.

Bologna

I canoni d’affitto nel centro di Bologna si aggirano sui 15,1 €/m2, in crescita dl 5,4% rispetto ai valori registrati ad agosto 2019. È cresciuta abbastanza, invece, la zona di San Vitale-Massarenti (+9,6%), dove ora ci vogliono 13,7 €/m2 per affittare casa. Gli appartamenti a Saffi sono leggermente più economici, qui infatti servono 13,0 €/m2 (+8,3% su base annua). Costano praticamente come in centro, invece, gli affitti nella zona di San Manolo-Colli: 15,0 €/m2 e +8,2% rispetto a 12 mesi fa.

Firenze

Sulle sponde dell’Arno, in pieno centro, gli inquilini devono sborsare 16,7 €/m2, tuttavia il dato fa registrare un calo del 6,4% rispetto ai canoni di locazione richiesti 12 mesi fa. Ma anche in linea generale, a Firenze, i canoni di locazioni non sono cresciuti molto. Si segnalano solamente le zone di Isolotto-Legnaia (+2,3% e 13,7 €/m2) e Rifredi (0,3% e 13,1 €/m2).

 Acquistare un immobile all’estero presenta elementi di complessità, di natura legale e fiscale, che devono essere presi in esame prima dell’operazione. Tre casi sotto la lente

L’acquisto e la detenzione di un immobile fuori dai confini nazionali coinvolge vari aspetti che interessano tanto l’aspetto personale quanto quello strettamente patrimoniale. La componente emotiva o famigliare, lo scopo d’investimento, necessità lavorative o di studio possono essere i fattori alla base di tali operazioni. Qualunque sia la motivazione occorre tenere nella giusta considerazione gli aspetti tecnici e gli adempimenti correlati all’acquisto che nella maggior parte dei casi incidono in modo significativo sulla decisione di dove e cosa acquistare.

Il budget disponibile è sempre il punto di partenza a cui si aggiunge l’avere ben chiaro l’obiettivo che si intende perseguire. Come per ogni operazione patrimoniale è consigliabile farsi assistere da professionisti qualificati. Meglio se localizzati nel Paese in cui si intende acquistare. Vuoi per la conoscenza delle normative applicabili e degli usi locali ma anche semplicemente per la conoscenza della lingua straniera e la adeguata comprensione dei documenti.

Si parte quindi dal legale per gli aspetti giuridici correlati alla provenienza, regolarità documentale e amministrativa dell’immobile, all’analisi formale e sostanziale dei contratti preliminare e definitivo. La mole di documentazione e di clausole che normalmente contraddistinguono questi contratti può nascondere costi extra o irregolarità formali e sostanziali del bene tali da rendere l’acquisto meno appetibile di quello che ci si è prospettato. È inoltre opportuna l’analisi di convenienza tra acquisto diretto o tramite un veicolo societario. Al legale occorre poi affiancare il consulente fiscale affinché curi gli adempimenti correlati alla detenzione dell’immobile nel Paese estero, quali la compilazione e presentazione delle dichiarazioni fiscali, il calcolo e la liquidazione delle imposte laddove previste. Ulteriori professionalità possono essere l’agente immobiliare per la ricerca dell’immobile e la società di gestione per la messa a reddito.

Opportuna è poi l’apertura di un conto corrente bancario con un istituto locale per le necessità finanziarie legate appunto al pagamento delle imposte, ma soprattutto nel caso di accensione di un mutuo per finanziare l’acquisto. Nell’ambito di operazioni immobiliari su vasta scala sono le stesse banche, per lo più appartenenti a gruppi internazionali, a fornire oltre all’immobile, l’assistente alla vendita, il notaio, il conto corrente dedicato, il mutuo, il corretto adempimento della fiscalità e, a scelta dell’investitore, anche la messa a reddito della proprietà.

Per chi dall’Italia detiene un immobile all’estero vi sono poi gli adempimenti da evadere nel Paese di residenza. In termini generali i dati dell’immobile vanno riportati nel quadro RW della dichiarazione ai fini del monitoraggio fiscale in quanto suscettibile di produrre redditi all’estero. Si rende poi dovuta l’Ivie, l’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (0,76% del valore degli immobili). Si aggiunge l’Irpef, se l’immobile è messo a reddito o in caso di sua rivendita per la tassazione dell’eventuale plusvalenza, tenendo conto delle Convenzioni per evitare la doppia imposizione stipulate dall’Italia con il Paese estero. Sia per l’Ivie sia per l’Irpef possono spettare dei crediti di imposta sulle corrispondenti imposte pagate all’estero.

Completato così il quadro generale da tenere in considerazione non resta che scegliere il Paese in cui investire. We Wealth ha selezionato tre tra le mete più ambite nel panorama internazionale riportando le principali imposte locali e spese accessorie, a livello puramente indicativo. Un’utile guida per chi è intenzionato ad acquistare in questi tre Paesi.

Francia

Imposte sul reddito

  • Canoni di locazione: Tassazione con progressive in base al reddito (dal 20% fino al 45%).
  • Plusvalenza da cessione: imposta sostitutiva (19%) a cui si aggiungono contributi sociali (17,2%).
  • Potrebbe aggiungersi, a determinate condizioni, una imposta progressiva (dal 2% al 6%).

Imposte su proprietari e occupanti

  • Taxe d’habitation: dovuta dal soggetto che occupa l’immobile al 1° gennaio di ogni anno. Si applicano dei coefficienti sulla rendita catastale rivalutata.
  • Imposta di non occupazione in alcune aree del Paese a carico del proprietario se l’immobile risulta non occupato per almeno un anno al 1° gennaio. Aliquota del 12,5% per il 1° anno, poi 25%.
  • Ifi: imposta con aliquote progressive, se il patrimonio netto al 1° gennaio supera 1,3 mln €.

Imposte patrimoniali

  • Tax foncière: imposta patrimoniale sugli immobili detenuti al 1° gennaio di ogni anno calcolata con dei coefficienti stabiliti su base locale applicati ad una parte della rendita catastale rivalutata.

Imposte indirette e accessorie

  • Imposta di trasferimento (da 5,09% a 6,4%) se la cessione non è soggetta a Iva (20%).
  • Onorari notarili calcolati in misura dello 0,814% sul prezzo di vendita.

Regno Unito

Imposte sul reddito

  • Canoni di locazione: ritenuta alla fonte (20%) in alternativa, previa istanza, presentazione dichiarazione con tassazione progressiva in base al reddito.
  • Plusvalenza da cessione: soggetta a tassa sul capital gain con aliquote crescenti fino al 28%.

Imposte su proprietari e occupanti

  • Council tax: imposta comunale sulla proprietà dovuta dall’occupante di un’abitazione domestica con aliquota forfettaria per abitazione. Le abitazioni non occupate sono tassate sul proprietario (non scomputabile da Ivie italiana cfr. Circolare n. 28/E del 2012
  • Imposta sui servizi.

Imposte indirette e accessorie

  • Sdlt (stamp duty land tax): 2% sulla parte di prezzo tra £ 150mila e 250mila, 5% sopra £ 250mila e fino a £ 925mila, 10% sopra £ 925mila e fino a £ 1,5 mln, 12% oltre. Se l’acquisto è soggetto a Iva (20%) questa è trattata come parte della Sdlt.
  • Non previsto l’intervento del notaio. Onorari professionali mediamente tra 0,5 e 1% (legale, geometra, fiscalista).

Stati Uniti

Imposte sul reddito

  • Redditi da locazione: Imposta federale sul reddito netto tassabile che deriva dalla proprietà, con aliquote progressive.
  • Plusvalenza da cessione: dopo un anno dall’acquisizione imposta sostitutiva (20%).
  • Tassazione progressiva negli altri casi.
  • Possono aggiungersi imposte locali sul capital gain.

Imposte patrimoniali

  • Imposte locali sugli immobili applicate dai singoli Stati e comuni o contee.

Imposte indirette e accessorie

  • Non sono previste imposte federali sull’acquisto. Possono essere previste delle imposte dai singoli Stati sulla registrazione degli atti.
  • Non è previsto l’intervento del notaio.
Fonte : Sole24ore

 

l rallentamento delle aste immobiliari

30.815 le aste rinviate dai tribunali durante il lockdown

30.815 le aste rinviate dai tribunali durante il lockdown

Mentre il mercato dei mutui immobiliari, soprattutto dei mutui prima casa, continua a mietere dati ottimistici, con Banca d'Italia che sostiene come questo sia il momento migliore per accendere un mutuo visti i tassi d'interesse ancora in discesa (all’1,61%, contro l’1,65% di maggio), una tegola piuttosto pesante si abbatte sul settore: è quella delle aste immobiliari, che col lockdown si sono bloccate. Sono infatti 30.815 le aste rinviate dai tribunali durante il lockdown a cui si aggiungeranno le procedure esecutive relative all’abitazione principale che rappresentano il 50% dell’attività e che il dl Cura Italia ha bloccato fino al 30 ottobre 2020. Il dato, relativo al primo semestre di quest'anno, fa il paio con il -40% delle iscrizioni alla procedura di esecuzione immobiliare, cioè quelle che portano alla vendita dei beni del debitore ma anche al rimborso dei creditori: da gennaio a giugno 2020 sono crollate dalle 22.319 del 2019 alle attuali 13.381.

I tempi si allungano... A disegnare questo quadro a tinte abbastanza fosche è il sesto report del Tavolo di studio sulle esecuzioni curato da T6, che fa scattare l'allarme e dice: attenzione, perché un’impasse come questa rischia di far affondare un settore caratterizzato da tempi lunghissimi (4,6 anni di media nel 2019 con 27 mila fascicoli ancora aperti da dieci anni) cancellando d'un colpo i passi avanti degli ultimi anni. Perché il blocco si tradurrà in un allungamento dei tempi, frenando il processo virtuoso del 2019 quando, in virtù dell’aumento della produttività dei tribunali, l’arretrato è sceso del 14%, con 204.602 pratiche da chiudere a fine anno contro le 239.869 di fine 2018. 

… ma le banche si tengono gli immobili in pancia. “Andiamo inevitabilmente verso l'accumulo. E poi attenzione, perché non tutti gli immobili che dovrebbero andare all'asta ci vanno effettivamente. Le banche non li mettono all'asta perché per loro è ancora conveniente tenerli a bilancio e non metterle sul mercato, rischiano tra l'altro, di intasarlo facendo, di conseguenza, abbassare ancora i prezzi”. A fare la disamina sul campo è Bruno Fraternale, broker owner di Re/Max Liguria. Mettere sul mercato le case che poi potrebbero finire in asta è un rischio per le banche, perché in questo momento dovrebbero farlo a meno del prezzo prelockdown. “Addirittura, le banche in questo momento preferiscono ricorrere allo stralcio: una cosa che fino a due anni fa non veniva nemmeno presa in considerazione. Cosa fanno? Prima di mettere l'immobile all'asta cercano l'accordo con la persona insolvente e, se riescono a strappargli 40 rispetto al 100 di debito, si accontentano e chiudono a stralcio”, spiega Fraternale.

Fraternale, Re/Max: “Le prospettive? L'aumento delle aste”. Le aste stanno gradatamente riprendendo vita: secondo doValue, il portale dedicato alla pubblicazione degli annunci di vendite giudiziali, a settembre se ne registrano un paio a Vicenza, Mantova, Lecco, a ottobre ne sono previste un altro paio a Palermo e Messina. “In futuro non diminuiranno, anzi. Aumenteranno di sicuro - dice Fraternale - soprattutto a causa della situazione generale. Con un pil in caduta libera, stipendi risicati e più disoccupati, molti proprietari non riusciranno a pagare i mutui, anche i mutui prima casa”. L'acquirente è debole in questo momento e l'asta è diventato il modo più comune per tentare di fare un affare. Dà più garanzie, visto che l'atto è firmato davanti al giudice, e non solo dagli operatori del settore. “Prima del lockdown iniziavano a comparire all'asta anche immobili di zone di pregio, non solo periferie”.

Finisce che l'asta diventa una possibilità in più... Le aste possono offrire opportunità magari di fare l'affarone. Di certo, per alcuni operatori, rappresentano una possibilità di innovare il business. Re/Max, per esempio, mette a disposizione del cliente che intenda comprare casa all'asta una consulenza adeguata con un avvocato e un agente immobiliare che segue l'iter e si occupa dell'offerta alla banca. “Per questo servizio qui in Liguria non applichiamo alcuna fee con tariffe fisse. Dipende tutto dall'entità della consulenza: una tantum si possono pagare da 2.000 a 5.000 euro, a seconda dell'entità del bene e dalla complessità dell'operazione”, sottolinea Fraternale..


Da : Mutui.it

 

Il coronavirus cambia il mercato immobiliare e la professione di agente

Si punta a consulenze sempre più mirate

Si punta a consulenze sempre più mirate

Dal 4 maggio è scattata anche per le agenzie immobiliari e per il mercato del mattone in generale la fase 2. A parte il rispetto dei protocolli di sicurezza dettati col dpcm 26 aprile, quello che ci si chiede è come cambierà il mondo delle agenzie e il mercato, tra visite per le case in vendita, nuove abitudini degli italiani e capacità di spesa che si preannunciano ridotte. Un nuovo mondo che potrebbe a breve interessare anche i mutui prima casa, coinvolti in questo cambio di tendenze.

Meno domanda e più offerta. “Fare previsioni in questo momento è complesso, visto che molte variabili sono senza precedenti”, spiega Dario Castiglia, CEO & Founder di Re/Max Italia. Il suo gruppo ha coinvolto gli oltre 4.000 affiliati del network in un’indagine utile a delineare il profilo del nuovo scenario. Partiamo dal mercato. Se il 2019 e i primi due mesi del 2020 sono stati positivi per il real estate, gli operatori prevedono una riduzione nella domanda d'acquisto e un aumento di quella di locazione. Dal punto di vista dell’offerta di immobili, questa è destinata ad aumentare sia per i problemi economici accresciuti che per il fatto che le persone cercheranno case più grandi e vorranno cambiare zona. Aumenterà anche, secondo gli esperti, l'investimento in immobili da mettere a reddito.

Fraternale, Re/Max Genova: a marzo e aprile transazioni azzerate. Per capire ancora meglio come sta andando il settore in una delle grandi città italiane, Mutui.it ha sentito Bruno Fraternale, broker titolare di Re/Max specialisti immobiliari Genova. “Tra gennaio e febbraio 2020 le transazioni erano in aumento per il quinto anno consecutivo. A marzo-aprile il processo si è bloccato, visto che per un mese i notai non hanno potuto rogitare e che per due mesi le case non si sono potute visitare. Un dato per capire: tra marzo e aprile 2019 io ho fatto 110 transazioni, tra marzo e aprile 2020 ne ho fatte 30”.  

Si torna a cercare la casa principale. Tornando alle proiezioni sul futuro, secondo l'87% degli esperti Re/Max i clienti attivi cercano soprattutto la casa principale: tra quelli che stanno acquistando, più del 30% sostiene che il cliente desidera un immobile da mettere a reddito. Sempre l'87% degli addetti ai lavori pensa che dopo l'emergenza aumenterà la percentuale di quanti chiedono appartamenti con spazi esterni come balconi, terrazzi, giardini privati e condominiali, oppure case indipendenti e semi-indipendenti. Più gettonate che in passato (41% degli esperti) le metrature più grandi con una migliore suddivisione degli spazi (53%) in modo da gestire il lavoro da casa oppure per sopperire alla mancanza di privacy, fattore emerso durante la quarantena (53%).

La nuova casa dei sogni non è più in centro. Anche qui nuove esigenze. Il 45,2% prevede lo spostamento delle domande di abitazioni verso aree più periferiche, vicino a esercizi commerciali e a servizi come supermercati, farmacie e scuole (55,92%) e vicino a parchi (54,98%). Tutto nell’ottica di una qualità di vita migliore.

Salgono i valori delle case con spazi esterni. Sul fronte dei prezzi, acquisteranno valore le case con spazi esterni mentre sono in diminuzione di prezzo quelle che non hanno sfoghi all’aperto e quelle poste ai piani intermedi di condomini senza balconi. “È vero che le case con caratteristiche particolari sono destinate ad aumentare il loro valore anche di un 15%. Per un appartamento a Quarto, in zona residenziale a Genova, con giardino vista mare, abbiamo ricevuto oltre 60 telefonate in 3 giorni”, conferma Fraternale. Per il resto, dal lato prezzi, se nel 78% dei casi è previsto il calo dopo l’emergenza, fanno caso a sé capoluoghi come Milano e Roma, o città d’arte come Venezia e Firenze e città universitarie come Bologna e Pavia dove, secondo il 52,86% degli esperti, è prevista una più contenuta flessione.

Fai da te? Ahi ahi ahi...“Ci troviamo di fronte a un nuovo capitolo dell’intermediazione immobiliare - sostiene Castiglia - Cambierà il rapporto tra gli agenti e i consumatori, puntando su consulenze sempre più mirate. Verrà penalizzato il fai da te: per gestire al meglio i contatti tra le persone, infatti, sarà sempre più necessario l’intervento di un agente immobiliare professionista destinato ad assumere sempre di più il ruolo di property finder”. La conferma arriva sul campo. “Cambierà radicalmente il nostro lavoro. Anzi è già cambiato - sottolinea Fraternale - In questi pochi mesi abbiamo dovuto fare un salto tecnologico di cinque anni, dalle firme elettroniche alla realtà virtuale in appoggio alle vendite. Noi abbiamo adottato un protocollo di sicurezza per i clienti, mettendo al primo posto la tecnologia che ci aiuta a minimizzare i rischi: i virtual tour delle abitazioni sono già diventati la regola e non l'eccezione. Tutto questo non farà che rosicchiare posizioni al 45% di vendite che avvengono senza agente. Pensi che negli Stati Uniti sono solo il 2%. Da noi in Italia è questa la vera sfida. E non è detto che già quest'anno non si arrivi erodere il mercato dei privati di un buon 10%”.

Fonte : mutui.it


 

martedì 14 luglio 2020

DATI SUL MERCASTO IMMOBILIARE


La recente pubblicazione OMI sulle statistiche regionali sul mercato immobiliare residenziale della Regione Liguria (Pubblicata il 19 giugno 2020), fornisce alcuni dati numerici che aiutano a capire le dinamiche del mercato immobiliare, in relazione al tragico crollo del ponte Morandi, avvenuto nell'agosto del 2018.

Tale pubblicazione fornisce le statistiche in relazione al numero di transazioni e ai valori immobiliari del 2019, a confronto con il 2018.

Ecco i dati più significativi: 

il Comune di Genova, con 7396 transazioni, ha avuto un incremento del 3,7% sul numero di transazioni complessive.
Ha il 75,8% delle transazioni della somma dei capoluoghi di Provincia della Liguria.
Si conferma quindi una piazza dinamica, tra le prime 8 città in Italia per vendite di immobili residenziali (il Comune di Savona per esempio ne ha fatte solo 702).
L'80% delle vendite riguardano immobili compresi tra i 50 mq e gli 80 mq.
Nella Provincia, c'è molto interesse sul Golfo del Tigullio con, 1625 transazioni e un incremento rispetto al 2018 del 2,5%.
I valori medi immobiliari più alti della Provincia risultano essere quelli del Golfo Paradiso, con 3617€/mq. 
Il Comune di Genova ha avuto un aumento del numero di transazioni in ogni zona della città, con il picco dell'11,50% della zona medio-levante (da Albaro verso Nervi) e del medio-ponente con il 13,6% in più.
In lieve flessione il centro storico con il 2,1% in meno e le alture di levante e le alture di ponente con un -16% e -13%.
Un dato particolarmente rilevante è l'aumento delle transazioni, sempre 2018 vs 2019, nella zona "Valpolcevera", con il 4,4% di transazioni in più.
I numeri dicono quindi che il temuto "effetto ponte" non ci sia stato.
Il numero totale delle transazioni dell'intera Valpolcevera è pari a 627, non distante dai numeri della città di Savona.
E' opportuno inoltre ricordare che il numero di transazioni nel Comune di Genova è in crescita da 5 anni consecutivi.

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Ben diversi sono i valori immobiliari sul territorio, che risultano in ulteriore decrescita, come da oltre 10 anni.
La decrescita media dei prezzi immobiliari tra il 2018 e il 2019 è stata, per il Comune di Genova, pari a -3,5%, e per la Provincia pari a -3%.
Si calcola che nell'arco di un decennio i valori siano scesi mediamente del 30%.
Se consideriamo i valori immobiliari depurati dall'inflazione, i prezzi sono tornati a quelli del 1995.
La Valpolcevera ha avuto un decremento dei prezzi pari a -4,7%, il deprezzamento più alto della città insieme a quello del centro-ovest (Foce).
E' opportuno ribadire che la decrescita dei prezzi è generalizzata all'interno dell'intero Comune e non riguarda specificatamente le aree interessate al crollo del ponte.
La quotazione immobiliare media del 2019 all'interno del Comune di Genova è stata pari a 2009€/mq, quella della Valpolcevera è di circa la metà, con valori di vendita che scendono anche sotto i 500€/mq.
Quindi la Valpolcevera è in assoluto la zona della città con i valori di vendita più bassi.

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Molte famiglie interessate al crollo, grazie ai rimborsi giustamente molto "generosi", hanno avuto la possibilità di ricomprare una casa mediamente migliore di quella posseduta, alimentando virtuosamente il mercato. 
Generalmente gli acquisti degli "esodati" hanno riguardato lo stesso quartiere.
Analizzando i numeri quindi sembra apparentemente che la città abbia assorbito il trauma, almeno per quanto riguarda il mercato immobiliare.

La situazione del primo semestre 2020 è ovviamente condizionata dalle problematiche del lockdown, prima di questo il mercato sostanzialmente stava mantenendo lo stesso trend.
Dopo la riapertura abbiamo evidenziato una notevole crescita delle richieste di acquisto immobiliare, superiori ai dati già alti di crescita del 2019.
E' probabile che i due mesi di chiusura a casa abbiano alimentato la volontà di cambiamento con specifiche richieste di spazi esterni; i valori degli immobili con queste caratteristiche sono immediatamente cresciuti.
Dalla situazione che ci sarà in autunno dipenderà gran parte del futuro a breve nel settore.

Le previsioni infatti mai come in questo caso sono difficili, è utile però ricordare alcuni dati fondamentali:
la popolazione del Comune di Genova è diminuita negli ultimi 30 anni di circa il 30%, ciò ha reso molte abitazioni disabitate e gran parte di queste sono sul mercato, facendo sì che l'offerta immobiliare superi nettamente la domanda, soprattutto in zone periferiche. Un rialzo dei prezzi sarà conseguente a un "ripopolamento" del Comune di Genova.
Perché questo accada saranno imprescindibili dei collegamenti stradali e ferroviari più agevoli e veloci.
Questo farà sì, per esempio, che molte persone residenti a Milano, con valori immobiliari nettamente diversi, possano scegliere come residenza la città di Genova, sicuramente più salubre e vivibile.
Parliamo quindi di alta velocità, gronda, rifacimento autostrade.
A mio avviso, ogni scenario futuro dipenderà dalle politiche scelte dai nostri governanti.